Konut Yatırımında Yeni Dönem: İkinci El Dairelere Talep Hızla Yükseliyor

Konut piyasasında yön yeniden gayrimenkul yatırımına dönerken, ikinci el konutlar ilk sırada tercih ediliyor. Sıfır konutların fiyatlarındaki yüksek artış, yatırımcıları ve oturum amaçlı alıcıları ikinci el konutlara yönlendiriyor. İşte artan ilgiyi tetikleyen nedenler ve bölge bazlı analizler…

---

Gayrimenkul Yatırımı Yeniden Yükselişte: İkinci El Konutlara Talep Artıyor

Sıfır Konutların Fiyatları Yatırımcıyı Geri Çekiyor

2025’in ilk çeyreğinde açıklanan konut satış verileri, ikinci el konutlara olan ilginin artışta olduğunu ortaya koydu. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Ocak–Mart döneminde satılan her 10 konuttan 7’si ikinci el piyasadan alındı. Bu oran, son üç yılın en yüksek seviyesi olarak dikkat çekiyor.

Yeni konut projelerinde maliyetlerin artması ve fiyatların önemli ölçüde yükselmesi, özellikle bütçesi sınırlı olan yatırımcıları daha ulaşılabilir seçeneklere yönlendirdi. Ayrıca yüksek inşaat maliyetleri, müteahhitlerin sıfır konut arzını sınırlamasına neden oldu. Bu da ikinci el konutlara olan yönelimi hızlandırdı.

İkinci El Konutlara Yönelimi Etkileyen Başlıca Faktörler

Gayrimenkul uzmanlarına göre ikinci el dairelere olan ilginin artmasında birkaç temel unsur etkili:

• Sıfır konut fiyatlarının yükselmesi: Arsa maliyeti, işçilik ve malzeme fiyatlarındaki artış sıfır konut fiyatlarını erişilemez hale getirdi.
• Oturuma hazır durumda olmaları: İkinci el konutlar genellikle hemen taşınılabilir durumda oluyor.
• Kira geliri beklentisi: Yatırım amaçlı alım yapanlar, ikinci el konutları hemen kiraya verebilme avantajı nedeniyle tercih ediyor.
• Krediye uygunluk durumu: Bazı projelerde krediye uygun olmayan sıfır konutlar yerine tapusu hazır ve ekspertiz değeri net olan ikinci el daireler daha cazip bulunuyor.
• Lokasyon avantajı: Merkezi lokasyonlarda yeni projelerin azlığı, ikinci el konutları daha avantajlı hale getiriyor.

Bu gelişmelerin etkisiyle bazı bölgelerde ikinci el konut fiyatlarının sıfır konutlarla arasındaki makas kapanmaya başladı.

Hangi Bölgelerde İlgi Daha Yoğun?

2025’in ilk aylarında ikinci el konut satışlarının en yoğun olduğu bölgeler şu şekilde sıralanıyor:

• İstanbul – Avrupa Yakası: Başakşehir, Esenyurt ve Avcılar gibi bölgelerde fiyat/performans oranı yüksek daireler tercih ediliyor.
• Ankara – Keçiören ve Etimesgut: Ulaşım ağına yakın, büyük metrekareli eski yapılar rağbet görüyor.
• İzmir – Karabağlar ve Buca: Üniversite ve hastane çevresinde yer alan 2+1 ve 3+1 daireler öne çıkıyor.
• Antalya ve Mersin: Yazlık bölgelerde yatırım amaçlı alımlarda artış var. Özellikle yabancı yatırımcılar ikinci el daireleri tercih ediyor.

Gayrimenkul analiz platformu Zingat ve Endeksa gibi siteler, bölge bazlı fiyat analizleri ve yatırım geri dönüş süreleri konusunda detaylı veri sunuyor.

Konut Kredisi ve Finansman Etkisi

Konut alımında en önemli unsurlardan biri olan kredi kullanımı, ikinci el konut satışlarını destekleyen başka bir etken haline geldi. Faiz oranları yüksek olsa da, bazı bankalar ikinci el konutlara yönelik kampanyalı faiz oranları sunarak talebi canlandırıyor. Ayrıca ikinci el konutlar için kredi ekspertiz süreci daha kısa sürdüğü için işlem hızlanıyor.

Ev sahibi olmak isteyenlerin bir bölümü ise aile içi borçlanma, tasarruf birikimleri veya devlet destekli konut projeleriyle eş zamanlı yatırım gibi alternatif finansman yöntemlerine yönelmiş durumda.

Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Uzmanlara göre gayrimenkul, hâlâ en güvenli yatırım aracı olma konumunu koruyor. Özellikle döviz kurundaki dalgalanmalar ve enflasyon baskısı, yatırımcıları fiziki varlıklara yöneltiyor. İkinci el konutlar, bu noktada daha hızlı geri dönüş ve nakit akışı sağlayan bir seçenek olarak öne çıkıyor.

Gayrimenkul yatırım danışmanı Gökhan Gökçe, konuyla ilgili şu değerlendirmeyi yapıyor:

“Yeni projelerde metrekare fiyatı 50-60 bin TL’ye çıkmışken, aynı lokasyonda 30 bin TL’ye satılan ikinci el daireler yatırımcıya ciddi fırsat sunuyor. İlerleyen dönemde ikinci el konutların yeniden değerlenmesi kaçınılmaz.”

Alıcılar Nelere Dikkat Etmeli?

İkinci el konut satın alırken bazı hususlara dikkat etmek, uzun vadede sorun yaşamamak için önemli:

• Tapu ve iskan durumunun netliği
• Bina yaşı ve yapı denetim raporları
• Aidat ve ortak gider geçmişi
• Kiracı varsa tahliye süreci
• Binada alınan ortak kararlar ve yönetime dair belgeler

Ayrıca ekspertiz raporu alınarak piyasa değeri ile satış fiyatı karşılaştırılmalı ve gizli masraflar göz önünde bulundurulmalıdır.