Konut piyasasında hareketlilik yeniden hız kazanırken, artan talebe rağmen reel fiyatlardaki gerileme dikkat çekiyor. TÜİK ve piyasa verileri, nominal yükselişin enflasyon karşısında eridiğini ve alım gücünde belirgin değişimler yaşandığını ortaya koyuyor.
Konut Sektöründe Yoğun Talep Dalgası
2025 Haziran itibarıyla konut sektöründe hareketli günler yaşanıyor. Son açıklanan veriler, gerek ilk el konutlarda gerekse ikinci el piyasada alım iştahının yeniden arttığını gösteriyor. Özellikle büyük şehirlerde, yatırım amaçlı ve oturumluk konut arayışları ivme kazanmış durumda. Faizlerde beklenen gerileme ve yaz aylarının etkisiyle konut arayışlarının hız kazandığı gözlemleniyor.
Ancak artan taleple birlikte fiyatlardaki nominal yükseliş, vatandaşın cebine aynı oranda yansımıyor. Çünkü reel fiyatlar –yani enflasyon etkisinden arındırılmış değerler– hâlâ düşüş eğiliminde.
Reel Fiyat Nedir ve Neden Düşüyor?
Konut fiyatlarının yıllık bazda artıyor olması, doğrudan bir değer kazanımı anlamına gelmiyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, konut fiyatları yıllık bazda yüzde 40-50 oranında yükselse de, aynı dönemdeki enflasyon bu artışın üzerinde seyrediyor.
Bu durum, reel fiyatların gerilemesi anlamına geliyor. Örneğin:
- Nominal fiyat artışı: %45
- Yıllık enflasyon: %60
- Reel fiyat değişimi: -%15
Yani konut fiyatı TL bazında artsa bile, satın alma gücüne göre değer kaybediyor. Bu durum, yatırımcıların kâr marjlarını azaltırken, alıcılar için ise psikolojik bir “fırsat algısı” yaratıyor.
Kimler Konut Alıyor? Talebin Kaynağı Nerede?
Talep artışının temel nedenleri arasında:
- Deprem riski sonrası dayanıklı bina arayışı
- Göç alan bölgelerde nüfus artışı
- Üniversiteye hazırlanan ailelerin konut planlaması
- Yabancı alıcıların sınırlı da olsa süren ilgisi
- Yazlık bölgelerde sezonsal talep
yer alıyor. Ayrıca krediye erişimdeki kısıtlamalara rağmen, peşin alım yapan veya farklı yatırım araçlarından çekilen yatırımcıların tekrar gayrimenkule yöneldiği gözlemleniyor.
Bölgeler Bazında Talep Yoğunluğu
2025 yazına girerken konut talebinin yoğunlaştığı bazı bölgeler öne çıkıyor:
- İstanbul – Anadolu Yakası: Yeni projeler, metro hattı genişlemeleri ve kentsel dönüşüm hareketliliğiyle ilgi görüyor.
- Ankara – Çayyolu, Etimesgut: Geniş metrekareli konutlar ve uygun fiyatlı daireler sayesinde talep artıyor.
- İzmir – Menemen, Karşıyaka: Sahil bölgelerine yakınlık ve yatırım potansiyeli dikkat çekiyor.
- Muğla, Antalya gibi sahil kentleri: Yazlık konutlarda yerli ve gurbetçi talepleri sürüyor.
Konut Kredileri ve Finansal Durumun Etkisi
Talep artışına rağmen kredili konut satışlarında ciddi bir daralma yaşanıyor. Yüksek faiz oranları nedeniyle:
- Peşin veya senetle satış oranı artıyor
- Banka kredili alımlarda ciddi yavaşlama söz konusu
- Maliyetlerin artması, müteahhitleri satış kampanyaları yapmaya zorluyor
Yüksek faiz ortamı, aslında fiyatların nominal olarak daha hızlı yükselmesini de engelliyor. Bu durum, konut sektöründe “bekle-gör” havasını canlı tutarken, reel bazda gerilemenin devamına yol açıyor.
Fiyatlar Artıyor Ama Gerçek Değer Ne Kadar?
Konut fiyatlarında son bir yılda yüzde 40-50 arasında bir artış söz konusu. Ancak aynı dönemdeki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artışı yüzde 60’ın üzerinde. Bu fark nedeniyle reel bazda konut fiyatları düşüş eğiliminde kalmaya devam ediyor.
Yani:
- Bugün 3 milyon TL’ye satılan daire, geçen yıl 2 milyon TL idi.
- Ama 2 milyon TL’nin geçen yılki alım gücü, bugünkü 3 milyona denk değil.
- Alıcı açısından daha fazla para harcanıyor ancak daha düşük reel değer elde ediliyor.
Uzmanlardan Alıcılara ve Yatırımcılara Tavsiyeler
Emlak uzmanları, konut almak isteyen vatandaşlara şu tavsiyelerde bulunuyor:
- Alım yapılacak konutun bölge analizine mutlaka dikkat edilmeli
- Fiyat artışıyla birlikte değer artış potansiyeli olup olmadığı sorgulanmalı
- Kredi kullanımı zorunluysa maliyet hesaplamaları detaylı yapılmalı
- Kısa vadeli değil, uzun vadeli değer artışı hedeflenmeli
- Gelişen bölgelerdeki yeni projeler incelenmeli
Talepteki yükselişe rağmen reel fiyatlardaki gerileme, konut piyasasında karmaşık bir tablo yaratıyor. Artan alım ilgisi ve sınırlı arz nedeniyle fiyatların nominal olarak yükselmesi beklenirken, yüksek enflasyon reel getirileri baskılamaya devam ediyor. Bu nedenle yatırımcıların ve alıcıların süreci dikkatli yönetmesi büyük önem taşıyor.
