Konut Satışında Gerçek Değeri Gizleyenlere Sıkı Denetim: Düşük Bedel Bildirimi Takibe Alındı

Gayrimenkul sektöründe vergi kaybını önlemeye yönelik başlatılan yeni uygulama kapsamında, konut satışlarında düşük bedel gösterenler mercek altına alındı. Hazine ve Maliye Bakanlığı, tapu işlemlerinde beyan edilen bedelle piyasa değeri arasındaki farkları yakından izliyor.

---

Gerçek Satış Değeri Yerine Düşük Beyan Edenlere Ceza Kapıda

Hazine ve Maliye Bakanlığı, tapu işlemlerinde eksik beyan edilen konut satış bedelleri ile oluşan vergi kaybına karşı harekete geçti. Tapu işlemlerinde gösterilen satış bedelinin, gayrimenkulün gerçek piyasa değerinin oldukça altında kalması nedeniyle hem alıcı hem satıcının ödeyeceği vergiler düşüyor. Bu durum, hem devletin gelir kaybına yol açıyor hem de gayrimenkul değerleme sisteminde kayıt dışılığı körüklüyor.

Yeni dönemde Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), bu tip işlemleri beyan edilen fiyat ile ekspertiz değeri karşılaştırması yöntemiyle tespit edecek. Yapay zekâ destekli denetim sistemi sayesinde usulsüzlük yapanlar otomatik olarak uyarılacak ve gerektiğinde cezai işlem uygulanacak.

---

Piyasa Değeri ile Beyan Arasındaki Fark Otomatik Takip Edilecek

Yeni sistemle birlikte artık konut satışlarında beyan edilen bedel ile gerçek değer arasındaki fark anlık olarak analiz edilecek. Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile Gelir İdaresi verileri entegre edilerek şüpheli işlemler işaretlenecek.

Denetimlerde öncelikli olarak şu kriterler ele alınıyor:

• Bölgedeki ortalama satış fiyatlarının altında beyan edilen işlemler
• Aynı binadaki diğer satışlara kıyasla düşük gösterilen bedeller
• Ekspertiz raporu bulunan, ancak düşük bedelle tapu devri yapılan gayrimenkuller
• Sık işlem yapan kişiler veya firmaların alış-satış döngüsündeki tutarsızlıklar

Bu kapsamda, yüksek değerli konutlar için düşük bedel beyanında bulunan kişilere vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve tapu işleminin iptaline kadar uzanabilecek yaptırımlar gündeme gelebilecek.

---

Alıcı ve Satıcı Ortak Sorumluluk Taşıyor

Vergi kaybının önlenmesi amacıyla yapılan düzenlemelerde hem alıcı hem de satıcı taraf ortak yükümlülük altında olacak. Düşük bedel beyanı yapıldığında, sadece satıcı değil, alıcı da ceza ile karşılaşabilecek.

Özellikle noter huzurunda satış bedelinin eksiksiz şekilde belirtilmesi ve banka üzerinden yapılan ödeme kayıtlarının sistemde yer alması, tarafların yasal sorumluluklarını yerine getirmesi açısından önem taşıyor.

Ayrıca alım-satım sonrası değer artış kazancı vergisi hesaplamasında da beyan edilen değer baz alındığı için, düşük gösterilen tutar ileride daha yüksek vergi yükü oluşturabiliyor.

---

Gayrimenkul Değerleme Sistemi Güçlendiriliyor

Yeni düzenlemeyle birlikte Türkiye genelinde bölgesel rayiç bedel sistemi de revize ediliyor. Tapu işlemlerinde referans alınacak fiyatların daha gerçekçi hale gelmesi için bölge bazlı analizler yapılacak. Bu kapsamda, gayrimenkullerin nitelikleri, konumu, yapı yaşı ve metrekaresine göre oluşturulan otomatik değerleme algoritmaları kullanılacak.

Uzmanlara göre bu uygulama ile:

• Tapu işlemlerinde şeffaflık artacak
• Belediyelerdeki emlak vergisi beyanları güncellenecek
• Kayıt dışı alım-satımın önüne geçilecek
• Gayrimenkul piyasasında fiyat istikrarı sağlanacak

---

Vergi Denetimleri Dijitalleşiyor

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın dijitalleşme stratejisi kapsamında, gayrimenkul işlemleri üzerindeki denetimler daha hızlı ve etkili hâle geliyor. GİB, TÜİK, TAKBİS, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve SPK lisanslı değerleme şirketlerinin verileri tek merkezde toplanarak analiz ediliyor. Bu sayede manuel denetim süreçleri yerine otomatik analiz ve çapraz kontrollerle riskli işlemler kısa sürede tespit edilebiliyor.

Bu sistemin devreye alınmasıyla birlikte, geriye dönük incelemelerin de artacağı ve geçmiş işlemlerden doğan vergi kayıplarının da telafi edileceği belirtiliyor.

---

Uzmanlardan Uyarı: Gerçek Bedel Gösterilmesi Yasal ve Mali Açıdan Koruyucudur

Gayrimenkul hukukçuları ve mali müşavirler, vatandaşları gerçek satış bedelini beyan etmeleri yönünde uyarıyor. Düşük beyan işlemlerinde ileride hukuki ve mali sorunlarla karşılaşmanın kaçınılmaz olduğu belirtiliyor.

Özellikle:

• Satışın iptali durumunda zarar gören tarafın bedel ispatı zorlaşıyor
• Değer artış kazancı vergisinde yüksek tutarlarla karşılaşılabiliyor
• Yatırım teşviklerinden ve vergi iadesinden faydalanma imkânı kaybolabiliyor
• Noter ve banka kayıtlarıyla çelişen beyanlar denetime takılıyor

Bu nedenle gayrimenkul işlemlerinde şeffaflık ve yasal sorumlulukların titizlikle yerine getirilmesi öneriliyor.

---

Tapuda düşük bedel gösterme uygulamasına karşı başlatılan bu yeni denetim süreciyle birlikte, gayrimenkul sektöründe kayıt dışılığın azaltılması ve vergi adaletinin sağlanması hedefleniyor. Yeni sistem, hem yatırımcıyı hem de kamu maliyesini koruyan bir yapıya geçişin önemli adımı olarak değerlendiriliyor.

4o