Konut piyasasında son dönemde kiracı barındıran dairelerin satış fiyatları, boş konutlara oranla yüzde 20–30 daha ucuz teklifler alıyor. Yatırımcılar ve alıcılar bu avantajlı fırsatlara yöneliyor.
Kuşkusuz gayrimenkul sektörü, hem fiyat dalgalanmaları hem de talep yapısı bakımından dinamik bir dünyadır. Özellikle satışı gerçekleşen konutun içinde kiracı bulunması, alıcı ve yatırımcı profilleri üzerinde doğrudan etki yaratıyor. Boş dairelere kıyasla kiracılı konutların fiyatları ciddi oranda daha düşük kalıyor. Piyasada kira geliri avantajına rağmen tercih edilen bu fırsatlar, alıcıların nakit akışı ve peşinatsız satın alım stratejileri için cazip bir seçenek oluşturuyor.
Kiracılı Daire Neden Daha Ucuz?
- Tamlama Belirsizliği: Kiracı ile alıcı arasında geçiş döneminde çıkış tarihi, depozito iadesi gibi hukuki prosedürler zaman alabiliyor.
- Yatırımcı Risk Algısı: Bazı yatırımcılar, yeni giriş-çıkış işlemleri ve kira kontratı yenileme masraflarını göze almak istemiyor. Bu da alıcının pazarlık gücünü artırıyor.
- Peşinatsız Karar Verebilme: Sahip olduğu kira gelirini devam ettiren alıcı, ek nakit harcamadan satın alım gerçekleştirebiliyor. Bu yöntem, kredi onayı veya yüksek peşinat gerektirmeyen durumlarda fiyatın yüzde 20–30 daha düşük teklif edilmesine yol açıyor.
Piyasa Verileri ve İndirim Oranları
Son altı aylık dönemde İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde yapılan karşılaştırmalı analizler, kiracılı daireler ile boş konut fiyatları arasındaki farkın ortalama yüzde 25–30 bandında olduğunu gösteriyor.
- İstanbul’un merkezi semtlerinde 1+1 daireler: Boştaysa metrekare fiyatı 25.000 TL iken, içinde kiracı varsa 18.000–20.000 TL bandına geriliyor.
- Ankara Çankaya’daki 2+1 daireler: Boş konutlarda 20.000 TL/m² seviyesinde fiyatlanırken, kiracılı daireler 14.000–15.000 TL/m² civarında satılıyor.
- İzmir Alsancak bölgesinde 3+1’ler: Boştaki 3.500.000 TL yerine kiracı kontratlı 2.600.000–2.800.000 TL’ye bulunabiliyor.
Bu farklar, yatırım getirisini korumak isteyen alıcılar için prim potansiyelini artırıyor. Zira satın alınan konut, kontratta belirtilen kira bedeli üzerinden gelir sağlamaya ve aynı zamanda değer artışı kazandırmaya devam ediyor.
Yatırımcıya Avantajları ve Dezavantajları
- Avantajlar
- Nakit Akışı Devam Eder: Kira gelirinden kopmadan mülkiyet devri gerçekleşir.
- Peşinat Düşürme İmkanı: Düşük fiyat sayesinde kredi kullanma ihtiyacı azalabilir.
- Vergi Avantajları: Kira geliri, vergi planlamasında amortisman ve gider yazma imkânı sunar.
- Dezavantajlar
- Tahliye Süreci: İleri tarihte boş konut ihtiyacı doğarsa, tahliye prosedürü ve ek hukuki maliyetler kaçınılmazdır.
- Yenileme Masrafı: Kiracının çıkışı sonrası boya-badana, bakım-onarım gibi ek harcamalar yapılabilir.
- Kontrat Yenileme Riskleri: Kiracı talebi versus piyasa koşulları arasındaki uçurum, kontrat güncellemede sorun yaratabilir.
Alıcı Profillerine Göre Stratejiler
- Uzun Vadeli Yatırımcılar: Mevcut kira gelirine dokunmadan, emlak fiyat artışıyla kazanç sağlamak isteyenler. Boş konut piyasasının durgun olduğu dönemlerde bile hâlihazırda gelir akışını korurlar.
- Taksit Ödemesi Azaltıcısı: Kredi peşinatını düşürmek isteyen ev almak zorunda olanlar. Fiyat avantajı, düşük kredi kullanımıyla hızlı karar almayı mümkün kılar.
- Kendi İkamet Etmeye Hazırlananlar: Kiracı kontratı bitimine yakın dönemde tahliye sürecini göze alıp, düşük bütçeyle iç dekorasyona yatırım yapmak isteyenler.
Satın Alım Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Kira Kontratı ve Depozito Detayları: Noter onaylı kira kontratındaki sürenin kalan bölümü ve depozito tutarı mutlaka incelenmeli.
- Tapu ve Yasal Haciz Kontrolleri: Kiracının birikmiş aidat, vergi veya icra borçları konutu etkileyebilir.
- Yapı Denetimi ve Ruhsat Durumu: Bina yaşı ve deprem yönetmeliğine uygunluk, uzun vadeli kullanım için önem taşır.
- Mevcut Kiracının Değerlendirilmesi: Kontrat yapan kişinin ödeme alışkanlığı ve taşınma planları, yatırımın güvenilirliğini belirler.
Geleceğe Bakış ve Piyasa Beklentileri
Konut kredisi faizleri normale döndüğünde veya peşin alım eğilimi artış gösterdiğinde, kiracılı konut piyasasındaki indirim oranları daralabilir. Ancak kısa ve orta vadede, ev sahibi olma maliyetini dengelemek isteyen alıcılar için fırsat penceresi devam edecek. Uzmanlar, özellikle düşük faiz beklentisinin oluştuğu sonbahar aylarında kiracılı stokların hızla tükenebileceği uyarısında bulunuyor.
Kiracılı dairelerin alıcıya sunduğu fiyat avantajı, hem kira geliri kopmaması hem de peşinat baskısını hafifletmesi bakımından gayrimenkul portföyü oluşturmak isteyenler için öne çıkıyor. Ancak bu süreçte hukuki ve mali yükümlülüklerin tam bilinmesi, yatırımın getirisini artırmak adına kritik öneme sahip.
