Kira Tespit Davasında Karar Kiracıyı Zorlayabilir: Toplu Ödeme Riski Gündemde

Artan kira fiyatları ve anlaşmazlıklar, ev sahipleri ile kiracılar arasında hukuki süreçleri artırırken, açılan kira tespit davaları birçok kiracı için maddi açıdan ciddi riskler barındırıyor. Mahkemeden çıkacak geriye dönük kira farkı kararı, kiracıya toplu ödeme yükümlülüğü getirebilir.

---

Son yıllarda özellikle büyükşehirlerde hızla yükselen kira bedelleri, ev sahipleri ile kiracılar arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açmaya başladı. Bu süreçte ev sahiplerinin başvurduğu hukuki yollardan biri olan kira tespit davaları, kiracıların karşı karşıya kalabileceği yeni bir tehlikeyi gündeme getiriyor: Toplu ödeme riski.

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla ev sahibi tarafından açılabiliyor. Mahkeme süreci sonunda kirada artış yapılmasına karar verilirse, bu karar geçmişe dönük olarak da uygulanabiliyor. Bu durumda kiracının, geriye dönük farkı toplu şekilde ödeme yükümlülüğü doğabiliyor.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, Borçlar Kanunu’na göre taraflardan birinin, özellikle ev sahibinin, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açtığı bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçtiyse veya yeni dönem için makul kira artışı sağlanamıyorsa gündeme gelir.

Yargı sürecinde hâkim, taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira değerlerini dikkate alır. Ayrıca bağımsız ekspertiz raporu, TÜFE oranları ve taşınmazın fiziksel durumu gibi veriler de değerlendirilir.

Karar Geriye Dönük İşleyebilir

Kira tespit davasında mahkeme, belirlenen yeni kira bedelini geçmişe dönük olarak da uygulayabilir. Örneğin, dava 2024’ün Mart ayında açılmış ancak karar 2025’in Ocak ayında verilmişse, belirlenen yeni kira miktarı 2024 Mart itibarıyla geçerli sayılabilir.

Bu durum, kiracının aylardır ödemediği kira farklarını toplu şekilde ödemek zorunda kalmasına neden olabilir. Bu tür bir yük, özellikle sabit gelirli ya da emekli kiracılar için büyük maddi sıkıntılara yol açabilir.

Kiracılar İçin Mali Risk

Kira tespit davası, yalnızca yeni kira bedelinin artırılması anlamına gelmez. Aynı zamanda kiracıya geriye dönük ödeme yükü bindirebilir. Örneğin mevcutta 5.000 TL kira ödeyen bir kiracı için mahkeme, piyasa koşulları doğrultusunda kira bedelini 8.000 TL olarak belirlerse, aradaki 3.000 TL fark dava tarihinden itibaren geriye dönük olarak hesaplanabilir.

Bu farkın birikerek yüksek meblağlara ulaşması, kiracının tek seferde ödeme yapmasını zorunlu hale getirir. Ödeme yapılmaması hâlinde ise icra takibi gibi yasal yaptırımlar da gündeme gelebilir.

Ev Sahipleri Tarafından Artan İlgi

Kira artışlarının yüzde 25’lik yasal sınırla kısıtlanması, birçok ev sahibini kira tespit davası açmaya yöneltti. Özellikle sözleşme süresi 5 yılı aşmış kiracılar için bu yöntem, mevcut yasal sınırı aşmak isteyen ev sahipleri tarafından sıkça kullanılmaya başlandı.

Ev sahipleri, mahkeme kararıyla kira artış oranını serbest piyasaya göre belirleterek, %25 sınırının çok üzerinde artış talep edebiliyor. Bu da kiracılar açısından mevcut yaşam düzenini sarsan bir risk oluşturuyor.

Uzmanlardan Uyarı: Hazırlıklı Olun

Hukukçular, kiracıların bu tür davalara hazırlıklı olmaları gerektiğini vurguluyor. Özellikle uzun süredir aynı evde oturan kiracılar, potansiyel bir kira tespit davasına karşı şu adımları atmalı:

• Evin bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini takip edin
• Kira sözleşmenizin başlangıç ve bitiş tarihlerini gözden geçirin
• Gelen tebligatlara mutlaka zamanında yanıt verin
• Dava açılırsa mutlaka bir avukattan hukuki destek alın
• Geriye dönük ödeme ihtimali için mali hazırlık yapın

Alternatif Çözüm: Arabuluculuk ve Anlaşma

Son dönemlerde devreye giren zorunlu arabuluculuk uygulaması, taraflar arasında mahkemeye gitmeden uzlaşma sağlamayı hedefliyor. Kiracılar ve ev sahipleri, mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk sürecinde uzlaşarak hem zamandan hem de maliyetten tasarruf edebilir.

Arabuluculuk süreci başarılı olmazsa taraflar dava açma hakkını koruyor. Ancak bu süreç, çoğu zaman daha barışçıl ve çözüm odaklı bir yol olarak öne çıkıyor.

Kiracılar Ne Yapmalı?

Giderek artan sayıda kira tespit davası, kiracıların artık sadece kira artış oranlarını değil, dava süreçlerini ve olası mali yükümlülükleri de hesaba katmalarını zorunlu kılıyor. Özellikle geriye dönük ödeme riski taşıyan bu davalar, önlem alınmadığında önemli mağduriyetlere yol açabilir.

Kiracılar, haklarını bilerek hareket etmeli ve gerektiğinde profesyonel destek alarak süreci yönetmelidir. Böylece hem hukuki açıdan korunabilir hem de olası mali şoklara karşı hazırlıklı olabilirler.