İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde ofis metrekare fiyatları son bir yılda hızla yükselerek 250 bin TL’ye ulaştı. Ticari gayrimenkul piyasasında yaşanan bu artışın nedenleri, sektör temsilcilerinin değerlendirmeleri ve yatırımcılar için öne çıkan bölgeler haberimizde.
Son dönemde konut fiyatlarındaki artışın ardından ticari gayrimenkulde de dikkat çekici bir yükseliş yaşanıyor. Özellikle büyük şehirlerdeki merkezi lokasyonlarda ofis metrekare fiyatları 250 bin TL’ye kadar çıktı. Pandemi sonrası hibrit çalışma sisteminin yerini yeniden ofise dönüşün alması, prestijli iş merkezlerine olan talebi artırırken, arzın sınırlı olması fiyatları rekor seviyelere taşıdı.
Ticari Gayrimenkulde Talep Patlaması
Ticari mülklerde yaşanan fiyat artışının başlıca sebepleri arasında şunlar öne çıkıyor:
- Pandemi sonrası ofise dönüş eğiliminin artması
- Finans, teknoloji ve hukuk gibi sektörlerin merkezi lokasyonlara yönelmesi
- Yeni ofis projelerinin azlığı ve inşaat maliyetlerinin yükselmesi
- Döviz kurlarındaki dalgalanmanın yatırımcıları taşınmazlara yönlendirmesi
- Yüksek kira getirisi beklentisiyle artan bireysel yatırım ilgisi
Bu nedenlerle özellikle İstanbul’un Levent, Maslak, Ataşehir gibi iş merkezlerinde birinci sınıf A+ ofislerin metrekare fiyatları 200 bin – 250 bin TL bandına oturmuş durumda.
İstanbul, Ankara ve İzmir’de Durum Ne?
Büyükşehirlerde ofis piyasası kendi içinde farklılık gösteriyor. İstanbul, fiyat ve talep açısından zirvede yer alırken, Ankara ve İzmir’de de benzer eğilimler görülüyor.
İstanbul:
Levent, Etiler, Maslak, Nişantaşı gibi merkezlerde fiyatlar 250 bin TL’ye ulaşırken, daha geniş metrekareli lüks ofislerin toplam bedeli milyonları buluyor.
Ankara:
Çukurambar, Söğütözü ve Mustafa Kemal Mahallesi gibi bölgelerde fiyatlar 100 bin – 150 bin TL aralığında seyrediyor.
İzmir:
Bayraklı ve Alsancak bölgelerinde metrekare fiyatları 80 bin – 130 bin TL arasında değişiyor. Özellikle yeni inşa edilen kule tipi ofislerde fiyatlar hızla yükseliyor.
Yatırımcılar İçin Öne Çıkan Bölgeler
Ticari gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenler için bazı bölgeler hem fiyat artışı hem de kira getirisi açısından öne çıkıyor:
- İstanbul: Maslak, Kağıthane, Kartal
- Ankara: Bilkent, İncek, Yenimahalle
- İzmir: Bayraklı, Mavişehir, Bornova
Bu bölgelerde altyapı yatırımları, metro bağlantıları ve büyük kurumların ofis tercihlerine göre değer artışı daha da hızlanıyor.
Yatırımcılar, bölgesel analizleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden incelenebilecek verilerle destekleyebilir.
Kira Getirisi de Artıyor
Ofis fiyatlarındaki yükselişe paralel olarak kira bedelleri de ciddi oranda arttı. Özellikle finans ve teknoloji firmalarının talepleri doğrultusunda A sınıfı ofislerde metrekare başına aylık kira bedelleri 1000 TL’nin üzerine çıktı. Bu da yatırımcılar açısından yüksek geri dönüş oranı anlamına geliyor.
Bireysel yatırımcılar da artık konuttan ziyade ticari gayrimenkule yönelmiş durumda. Çünkü ofis yatırımlarının geri dönüş süresi daha kısa ve kira tahsilatı açısından daha düzenli bir sistem sunuyor.
Arz-Talep Dengesi Bozuldu
Ofis piyasasında yaşanan bu hızlı yükselişin bir nedeni de yeni proje sayısının düşük kalması. Artan maliyetler, arsa sıkıntısı ve ruhsat süreçlerindeki yavaşlık nedeniyle piyasaya giren yeni ofis projeleri sınırlı kaldı. Bu da mevcut ofislere olan talebin daha da artmasına yol açtı.
Uzmanlar, bu dengenin ancak 2026 itibarıyla normale dönebileceğini belirtiyor. Şu an için ise yüksek talep karşısında sınırlı arz, fiyatların yükselmeye devam etmesine neden oluyor.
Uzman Görüşleri Ne Diyor?
Gayrimenkul değerleme uzmanları ve yatırım danışmanları, ofis piyasasındaki bu hareketliliğin kısa vadeli bir balon olmadığını vurguluyor. Uzmanlara göre:
- Ofis yatırımı, konut yatırımına göre daha profesyonel bir yaklaşım gerektiriyor.
- Lokasyon, ulaşım ve prestij kriterleri yatırım değerini doğrudan etkiliyor.
- Fiyatlar yükselmiş olsa da doğru yerden alım yapan yatırımcılar uzun vadede kazançlı çıkıyor.
- Özellikle A sınıfı ofislerde nitelikli kiracı profili sayesinde kira tahsilatı daha güvenli.
Bu nedenle yatırım yapmadan önce bölge analizleri, kira çarpan hesapları ve tapu incelemeleri dikkatle yapılmalı. Gerekirse bir gayrimenkul değerleme uzmanı ya da SPK lisanslı danışman ile çalışılması öneriliyor.
Dijitalleşme ve Hibrit Sistem Etkisi
Pandemiyle birlikte başlayan uzaktan çalışma trendi, ofis taleplerinde düşüşe neden olmuştu. Ancak 2023’ten itibaren şirketlerin yeniden ofis ortamına dönüşü, hibrit sistemin kalıcı hale gelmesiyle birlikte yeni nesil ofis anlayışı gelişti.
Şirketler artık:
- Ortak alanları daha verimli kullanabileceği ofisler arıyor.
- Akıllı bina sistemleri ve sürdürülebilir mimariyi tercih ediyor.
- Merkezi lokasyonlarda daha az metrekareyle daha fonksiyonel çözümler arıyor.
Bu da ofis piyasasında kalite odaklı bir talep oluşturuyor ve metrekare fiyatlarını yukarı taşıyor.
Ofis sektöründeki bu yükselişin, önümüzdeki dönemde daha da ivmelenmesi bekleniyor. Bu nedenle doğru zamanda, doğru lokasyonda yapılan ofis yatırımı hem kira getirisi hem de sermaye kazancı açısından cazip hale geliyor.
